Jak prodat nemovitost bez nervů a komu se svěřit

Při prodeji domu nebo pozemku vystupují čtyři role, které si lidé pletou: makléř hledá kupce, advokát hlídá smlouvu a peníze, znalec určuje cenu a katastr zapíše změnu vlastníka. Každý dělá něco jiného a žádný nenahradí ostatní. Prodat lze i zcela sám, jenže tím roste podíl práce a rizika, které nesete. Srovnání níže ukazuje, kdo co zajistí a kdy se pomoc vyplatí.

Čtyři role při prodeji

Pomocníci při prodeji nemovitosti se liší tím, co skutečně zajišťují. Tabulka je shrnuje.

Role	Co dělá	Kdy se hodí
Realitní makléř	Inzerce, prohlídky, jednání s kupci	Když nemáte čas nebo zkušenost s trhem
Advokát	Smlouva, kontrola právního stavu, úschova peněz	Vždy při vyšší hodnotě nebo složitém stavu
Znalec	Odhad ceny nemovitosti	Pro dědictví, rozvod, spor nebo banku
Katastrální úřad	Zápis změny vlastníka vkladem	Vždy, bez zápisu se vlastník nemění

Role se doplňují. Makléř vám najde kupce, ale smlouvu a peníze by měl hlídat nezávislý právník.

Prodej na vlastní pěst: kolik práce čeká

Při samostatném prodeji sami stanovíte cenu, pořídíte fotografie, napíšete inzerát a budete odpovídat zájemcům. Prohlídky zaberou večery i víkendy. Kdo má čas a zná místní trh, ušetří provizi.

Příprava domu s pozemkem zahrnuje i úpravu zahrady. Posekaný trávník, ostříhané keře a uklizená kůlna zlepší první dojem. Na fotografiích zahrada často rozhoduje o zájmu.

Největší nebezpečí je podcenění právní stránky. Smlouva z internetu nemusí odpovídat vašemu případu. Zájemce prověřujte, aby šlo o skutečného kupce, ne o někoho, kdo jen zdržuje.

Makléř: co smí slíbit a za co se platí

S makléřem uzavíráte zprostředkovatelskou smlouvu. Odměna bývá vázaná na úspěšný prodej a určuje se procentem nebo částkou. Přečtěte si, jak dlouho smlouva trvá a za jakých podmínek ji lze ukončit.

Výhradní smlouva znamená, že jiným způsobem nesmíte prodávat. Nevýhradní dovolí více zprostředkovatelů. Zeptejte se, co všechno makléř zajistí, třeba fotografie, prohlídky a komunikaci.

Prověřte reference a způsob práce. Sliby nereálně vysoké ceny jsou varovný signál. Cenu byste měli stanovit podle porovnání podobných nemovitostí.

Advokát a úschova kupní ceny

Advokát zkontroluje list vlastnictví, zástavy a věcná břemena a připraví kupní smlouvu. Pohlídá, aby nic nezůstalo nejasné. Pro obě strany je to ochrana před budoucími spory.

Nejdůležitější službou je úschova kupní ceny. Kupující složí peníze u advokáta nebo notáře a ty se uvolní až po zápisu do katastru. Prodávající se tak nemusí bát, že nedostane zaplaceno, a kupující, že přijde o peníze.

Odměnu advokáta si dohodněte předem. Zeptejte se, co zahrnuje. Levnější než nevýhodná smlouva je téměř vždy.

Daně a poplatky: co ověřit předem

Daň z nabytí nemovitostí byla zrušena, takže ji kupující neplatí. Prodávající může mít povinnost daně z příjmu. Osvobození často závisí na době vlastnictví a bydlení, proto aktuální pravidla ověřte u správce daně.

Za návrh na zápis do katastru se platí správní poplatek. Smlouva obvykle určuje, kdo ho zaplatí. Zeptejte se i na náklady za znalce a energetický průkaz.

Pokud prodáváte kvůli dědictví nebo rozvodu, stav se může komplikovat. Doporučuje se porada s právníkem a daňovým poradcem. Čím dřív, tím lépe.

Časté otázky

Musím mít energetický průkaz?

Při prodeji budovy ho zpravidla zákon vyžaduje, s některými výjimkami. Ověřte si, zda se výjimka týká vaší stavby. Průkaz vystaví oprávněný odborník.

Kdy kupující získá vlastnictví?

Až zápisem do katastru nemovitostí, tedy vkladem. Účinky vkladu nastávají zpětně ke dni, kdy katastr návrh obdržel. Teprve potom předávejte klíče a uvolněte peníze z úschovy.

Mohu prodat dům bez souhlasu manžela?

Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů, potřebujete souhlas druhého. Spoluvlastnický podíl lze prodat, ale ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo. Právník vám situaci posoudí.

Zdroje

• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Česká advokátní komora
• Notářská komora ČR